22K小資族可以買房嗎?6大秘密之零元買房大公開

在現在薪資凍漲的時代,房價高得嚇人,22K的小資族真的可以買房嗎?

答案其實是可以的。

在有自備款的情況下,月平均22K,貸款年限30年,年利率約1.5%,可以買到多少錢的房子呢?

貸款年限:30年,約月還款3,451元

負債比=月還款能力→22,000 X 60%=13,200

月還款→13,200/3,451=3.82

3.82 X 100萬=382萬→可以買的房價範圍。(計算方式請看→超低自備款買房術!百萬房屋貸款實戰,教你怎麼跟銀行貸款!租屋 VS買房比較)

  • 銀行一定貸款8成嗎?
  • 新手買房要記住幾件事
  • 零元購屋的秘密

貸款8成的迷思

買賣房地產可以貸款8成嗎?其實這樣說是不對的唷!

成交價不等於銀行估價,在銀行端房價的估價是屬於比較保守的。

從圖片上看到,銀行只願意貸款銀行鑑價的8成,假設買到高於銀行鑑價的20%,相對的自己本身跟銀行貸款的成數就會減少。

另一個假設,買到的房子比銀行鑑價低,買400萬,銀行鑑價500萬,因為買太便宜了,銀行的貸款認定依據仍然是合約價的400萬8成唷!

在貸款人薪資可負擔的前提下,若貸款成數不如預期時,要檢視一下是否為買的太高。

各種不同類型的物件有不同的貸款成數

PS.室內坪數小於15坪,部分銀行會視為套房,不僅會下降成數,也有可能無法貸款唷!

銀行估價的地雷

每間銀行認定蛋黃區和蛋白區是很不一樣的,建議找3間銀行去估價,可以去看此篇文章→買房賣房技巧大公開!銀行角色超重要│教你銀行估價評估標準

新手買房要記住幾件事:

1.先估貸款再出價→有機會買的便宜,也較能清楚知道銀行貸款的成數。

2.多參考實價登入→參考指標越來越有參考價值。

3.成交可以押貸款但書→在買賣的過程中,建議押貸款但書在上面,跟銀行貸款成數要達到買方的要求,不然發生違約對買方是不利的。

4.房貸要精算,別買貴了房子。

六大秘密

一、信用貸款

當銀行貸款8成或85成,剩下的可以用信用貸款貸出來,這就成為了零元購屋,但信貸的利率相對於房貸高出許多,這是要注意的部分。

二、增加抵押品

這就要說到了有錢人很喜歡跟銀行貸款,貸越多越好,有錢人的資產夠多,銀行就會很有機會超貸唷!

三、購買房貸壽險

銀行大部分設定為20年期的貸款,是綁定壽險的,銀行端有了業績後,相對貸款成數可能會給的不錯。(延伸閱讀房貸壽險是什麼?增加貸款成數的秘密之 一!)

四、增加擔保人

想多貸一點額度,可以找強而有力的擔保人,銀行判斷還款能力足夠,很有可能多貸一些錢出來唷!

五、增貸裝潢款

正常的房貸約8成,現在有很多銀行很願意多10%的裝潢款,相對利率會增加1%左右,但對沒有自備款的來說貸款成數就來到了9成,也是個不錯的選擇之一。

六、交屋6個月後轉增貸

當你買低於實價登入的房子,且銀行估價是高於你買的價格,但因為當下銀行會以合約的8成貸款給你,但在買房後的6個月重新換間銀行貸款的話,銀行會依照附近實價登入的行情貸款,就很可能高於你所買的房子,這時,就是零元購屋的狀態。

影片-買房貸款高成數,一招就搞定!

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