房貸壽險是什麼?增加貸款成數的秘密之 一!

有沒有想過,人生風險無所不在,萬一一家之主發生意外,房貸卻還沒還完,家人唯一可遮風避雨的溫暖小窩,反而變成財務上的沉重負擔呢?

這就是「房貸保險」的價值,可以為房屋貸款人轉移風險,也能為家人提供更全面的保障。萬一房貸借款人發生變故,保險公司便能依保單條款規定,透過理賠金,協助清償房貸餘額。

  • 什麼是房屋壽險
  • 誰適合買房貸壽險嗎?
  • 房貸壽險有分哪些類型?
  • 房貸壽險優缺點

什麼是房屋壽險

房貸壽險本質其實還是壽險功能,只是說跟房貸做了連結,專門針對為”房貸責任”的人保全房子,是透過跟銀行購買這種將房待遇壽險做了結合的「定期壽險」,是將風險轉嫁給保險公司。

房貸壽險=房貸+壽險

概念是在房屋貸款繳納的期間, 給予貸款者人身保障, 如果貸款者(被保險人)在房貸繳款期間全殘失去工作能力或身亡,便由保險公司還清貸款餘額, 讓家人不再有房貸繳納的負擔。

假若賠償金償還房貸後仍有剩餘款項,則將發給指定受益人(通常是只貸款人的家人),讓後續的家生活上是有保障的。

「房貸壽險」雖非如 「火災地震險」是強制一定要保的保險, 但對於一個有責任感;有風險意識的貸款人而言, 重要性不下其他的保險。

房貸是需要被轉嫁的家庭財務風險

據媒體報導藝人戎祥遺孀賴芊合抱怨自己想賣戎祥過世後所留下的林口97坪房子,底價原是2980萬,卻被出價2500萬。之所以急著想賣,是因當年三月開始要繳房貸本金,每月從原本3.6萬利息變14萬。

如果戎祥當初辦房貸也有買壽險,現在他的遺孀也不至於因房貸沉重急著賣房,而被砍價了。

房貸型壽險可以不買

的確,房貸歸房貸,壽險歸壽險是一種做法,不過既然有壽險需求,其實也沒必要一定得分開處理。

有些銀行的確會半強迫、半暗示希望申請房貸的人也買壽險,但房貸申請人絕對可以說不。況且銀行那麼多,只要信用好,找另外一家辦也很容易。

之所以會有房貸型壽險,是因銀行要確保自己所借出去的錢能拿得回來,但除了抵押物、貸款人財力證明外,如果貸款人驟逝,對銀行來說就是很大的風險。

因此,如果貸款人買了壽險,銀行自然風險就小了,且保費是貸款人繳的,銀行還多賺了一筆佣金。

如果要買房貸型壽險,請注意三件事

過去金融機構剛從國外引進房貸型壽險時,的確造成許多爭議,如強迫消費者一定要買壽險、壽險保費只能躉繳(一次繳清)、保費是貸款者繳的,但壽險受益人卻是銀行。

1. 繳費方式要包含期繳。
2. 受益人應回歸要保人,但可批註房貸債權債務內容。
3. 不可違反公平交易法「事業不得為聯合行為」之規定,也就是不可以強行要求貸款者購買壽險。

對銀行來說,貸款者同時買壽險對銀行比較有利。買了壽險,降低銀行的風險,還讓銀行賺一筆佣金,反而就有籌碼跟銀行談更優惠的條件,增加貸款成數也是個不錯選擇。

房貸壽險是什麼
圖片來源”華南銀行”

誰適合買房貸壽險嗎?

如果已經有買壽險了,那還需要再買房貸壽險嗎?

或是,房子是自己要住,還需要買房貸壽險嗎?

雖然房貸壽險將房貸及保險綁在一起,但別忘了,它在本質上還是屬於保險商品,小編還是建議,保險,夠用就好!
 
以下的兩種人可以不需要房貸壽險:

一、已投保壽險額度>房貸的人

一般來說,由負擔家庭經濟開銷、房貸的人投保高額壽險,並將受益人設定為家人;萬一不幸身亡,家人就能夠拿到保險公司提供的理賠金,這筆費用不管是用來支付孩子的教育費用、生活費、車貸、房貸等,都沒有限制。如果是選擇多年償還房貸,先以壽險理賠金償還部分房貸,剩餘的每月的房貸負擔也可減輕許多。

因此,如果原本的壽險保額扣除未來孩子教育費、生活費等開支後,已經高於房貸的人,就不需要再為了房貸投保相關壽險,建議將保費支出做更有效的運用唷!(延伸閱讀6個必買小資族罐頭保單│低保費就能享有高保障)

二、單身、沒有配偶或家人的人

和壽險一樣,責任越大的人,保障應該越高,如果自己是單身、沒有配偶或家庭的人,雖然買了房子、但身故後,就算房子被法拍,也不會有人因而受苦。房貸壽險的保費雖然比較便宜,但長期而言也是一個負擔,不如將保費省下來,做更好的運用。

也就是說,房貸壽險較適合「家庭」使用

房貸壽險的保費要如何繳費呢?

通常在辦理房貸申請的當時, 直接跟銀行申請另一筆貸款用來「躉繳」 房貸壽險的保費, 在未來、貸款人跟者房貸月付金一起還款即可。經主管機關要求,目前也可以用「月繳」方式繳付。

房貸壽險必須了解的基本觀念:

  • 必須負擔另一筆貸款來(躉)繳保費 。
  • 通常第一順位受益人為「貸款銀行」(要保人) , 遇理賠時, 保險金必須先償還銀行房貸後, 剩下的金額才給指定之受益人。惟目前已開放可以自行決定要保人。
  • 當提前結清房貸時, 這筆因保險產生的貸款也要一併將貸款餘額清償。
  • 定期壽險非終身壽險, 只保障指定的時期, 時間結束保單價值即結束。
  • 不一定要保足額足期, 不過建議要審視既有的保險後再做完整的規劃。

房貸壽險有哪些類型選擇?

如果你現在有房,但身上沒有壽險保障、或僅有低保額的壽險保障,可以考慮房貸壽險。

在此之前,可以先了解它的類型及特點,幫助自己更清楚自己該如何投保、保額投多少。

房貸壽險有兩種類型:

平準型:保費較高,但保額不會隨著房貸還款金額減少就降低的。

遞減型:保費較低,但保額會隨著房貸還款減少而降低的。

和一般的保險商品一樣,在保障相同的狀況下,如果保額逐年變低,整體而言保費降低

簡單試算一下它們的差異,我們以總貸款金額及房貸壽險類型來計算其對應保費:

30 歲男性,保障 20 年的房貸壽險保額 500 萬

類型年繳保費總繳保費
平準型約 24,000 元(需繳費 20 年)約 50 萬
遞減型約 14,000 元(需繳費 15 年)約 20 萬

可以發現,平準型的保費相較來說較貴、且須繳費較久,我們將在聰明投保原則中,來說明哪樣的人適合哪一種投保方式。

房貸壽險的特點

房貸壽險有以下三個特點,這些因素也是會影響自己該如何投保房貸壽險的因素:

  1. 保費便宜,免體檢:以30歲男性,投保 500 萬保額來說,房貸壽險的年保費約會比一般定期壽險便宜1,000元,且免體檢的機制,也有望讓體況不佳的人投保到保險。
  2. 保費可貸款:房貸壽險的保費,可以算入房貸中,如保費 20 萬,銀行也一併提供貸款。
  3. 房貸利率優惠:辦理房貸、也同時辦房貸壽險,因為銀行能確保自己還款能力較高,房貸利率有望壓低,讓自己不受利息所苦。

平準型詳細介紹

保障最完整,期間保額不變,貸款後期若有保險理賠除償還銀行貸款外還餘有一筆保險金給繼承人,保費較貴。

資料來源”聰明貸款”

舉例:30歲的小林剛剛完成人生大事-結婚,也買了愛的小窩,支付頭期款後還向OO銀行貸了20年期300萬元的房貸。

為了嬌妻一生幸福著想,小林決定搭配「以愛傳家3」壽險,專案來規劃因房貸而產生的負債風險:

以上圖為例,小林投保「平準型」房貸壽險320萬20年,不論20年間還清多少房貸,保額一律是320萬。

假設被保險人在房貸繳款期間的第19年內身故,並剩下2萬元房貸尚未繳納,那麼保險公司將為被保險人還完剩餘的2萬房貸後,剩下320萬-2萬=318萬的理賠金可以讓家人自行運用。

平準型優點

保障最完整,隨著房貸數字越來越少,若發生事故時,清償房貸後剩餘的保額可當成家人的生活費。

平準型缺點

相同的保額,費用比「遞減型」還貴。

以小林為例,房貸300萬元,20年期的法國巴黎人壽「以愛傳家3」專案,「平準型」保費比「遞減型」保費高快1倍。

房貸類型平準型遞減型
房貸金額300萬300萬
家人保障320萬約310萬
躉繳保費194,560元98,580元
總貸款金額319萬4560元309萬85800元
貸款年限20年20年
保險期間20年20年
貸款利率2.50%2.50%
總月付金16,928元16,419元

適合對象

  • 收入較高、因家庭成員較多須換屋、家庭責任較重者 。
  • 購屋者本身未多購買身故保險,可以透過「平準型」房貸壽險取得更多身故保險給付。

遞減型詳細介紹

保障與貸款餘額同步降低,若有保險理賠只夠償還銀行貸款,相對保費較便宜。

資料來源”聰明貸款”

舉例:30歲的小林剛剛完成人生大事-結婚,也買了愛的小窩,支付頭期款後還向OO銀行貸了20年期300萬元的房貸。

為了嬌妻一生幸福著想,小林決定搭配「以愛傳家3」壽險,專案來規劃因房貸而產生的負債風險:

以上圖為例,小林投保「遞減型」房貸壽險310萬20年,不論20年間還清多少房貸,保額則會根據「本息攤還」的概念,每年償還房貸狀況遞減,保額遞減的額度大多是固定的,保障範圍就未償還的房貸做理賠。

假設被保險人在房貸繳款期間的第19年內身故,並剩下2萬元房貸尚未繳納,那麼保險公司將為被保險人還完剩餘的2萬房貸後,不會有多餘的理賠金可以讓家人自行運用。

遞減型優點

因保險理賠只夠償還銀行貸款,且保費逐年遞減,所以保費相對的便宜,較能為投保人減輕經濟上的負擔。

遞減型缺點

由於保額與保障隨著房貸還款金額減少而降低,除非房貸提前結清,否則還完剩餘房貸之後,通常不會有多餘的理賠金給受益人。

適合對象

  • 因為遞減型的保費相對便宜,較適合經濟負擔承重的家庭,初次購屋者、年紀輕、收入較少、單身、小資族。
  • 購屋者本身有購買身故保險,但額度不足以支付房貸,可以透過「遞減型」房貸壽險來轉嫁負債風險。

平準型 VS 遞減型

房貸
類型
平準型遞減型
保費較貴便宜
保額固定逐年遞減
保障固定逐年遞減
優點可補身故險的缺口,償還房貸後,有餘額留給家人保費便宜、保費逐年減少
缺點保費較貴償完房貸後,無餘額留給家人
適合對象收入較高的家庭、家庭成員多、家庭責任重者單一經濟來源之家庭、初次購屋者、年紀輕、收入較少、單身、小資族

建議投保原則

了解真正的需求為何

房貸壽險有免體檢、保費低、可以貸款繳保費等特點,加上銀行行員的推銷,很多人或許會想:「房貸壽險有那麼多優點,那我就保房貸壽險就好,一般的壽險都不用保沒關係!」

但,這些好處,或許是因為被保險人身故時,理賠金都會先賠給銀行的緣故,有多餘的錢,才會再還給被保險人的家庭。

也就是說,如果自己只有房貸壽險、額度又不夠的話,不但家人還是要負擔房貸,連平常的生活費、其他貸款、小孩的教育金等,都得另外再想辦法,反而比投保一般壽險時,負擔更重。

房貸壽險並非不好,它其實有很多優點,但這些優點,必須建立在你了解它隱含的風險、知道自己如何因應後,再來投保。

金管會有提到:「銀行辦理房屋貸款業務時,不得以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件或於貸款過程中不當勸誘。」也就是說,銀行不能以較高貸款額度或較低貸款利率,來不當推銷房貸壽險,如果你已經知道自己不適合投保房貸壽險,卻被銀行行員強力推銷時,這個做法已經違反公平交易法,你可以隨時撥打 1998 金融服務專線檢舉哦!

定位被保險人

當決定要投保房貸壽險後,許多房貸族會發現被保險人為女性時,保費會比男性便宜許多,就以女主人的名義投保房貸壽險。

但萬一家中經濟支柱其實是男主人,平常也是男主人在負擔房貸,當他意外身故後,不但家中頓失經濟來源,因為當初被保險人填的是女方的名字,連房貸壽險也無法理賠…。

選擇投保類型

資料來源”MY83″

房價高 薪水少 四大族群房貸保險不可少

來看一下統計資料吧!

根據金融聯合徵信中心的統計,至2019年第2季止,台灣申辦房貸的民眾絕大多數年收入還是落在100萬以下,約占61%。相對比之下,保險發展中心的統計卻顯示,2018年台灣人壽及年金保險投保率雖將近250%,相當於平均每個人有2.5張保險有效契約,但平均每人的壽險保額卻僅約56萬元而已。

背負房貸的民眾常常誤以為自己買了很多保險,不需要再投保「房貸保險」,卻可能沒有發現,過往買的保險商品所提供的可能不一定適足,進而將自己暴露在沒有妥善規畫的風險中。

到底什麼樣的人需要考慮規劃「房貸保險」呢?建議底下四大族群特別需要考慮:

第一、貸款者為家中經濟的主要來源:尤其是家庭月收入與月支出大致上收支相等,一旦風險發生,收支立刻失去平衡。

第二、貸款中的房屋主要為貸款人及家人自住使用者。

第三、家計負擔大的族群,例如上有父母下有兒女的三明治族群,都十分需要仰賴房貸保險降低可能突發的風險與衝擊。

第四、以房屋向銀行進行借款,填補資金缺口的客戶,也須藉由房貸保險規避風險,避免影響原本既有生活。

善用房貸做理財規劃 也要小心意外風險

民眾若有房屋修繕或是階段性資金需求,例如子女出國教育基金或家庭理財規劃,都可能利用房屋向銀行申請貸款,此類民眾也是要留意突如其來的風險意外,可能會打亂原來的理財安排,故利用房貸保險來分散風險,才能確保這些財務計畫不會帶給家人衝擊。

投保房貸保險的主要目的,是為了當貸款人不幸發生變故時,房貸保險的保險金可以用來優先清償房貸,讓心愛的家人保有一個沒有負擔的房產,因此,房貸保險最基本需要注意到的就是「足額」與「足期」。

所謂「足額」,就是將房貸保險的保額約定與房貸金額相同,一旦發生風險事故,就可以用保險金來完全支應房貸,家人也不會有任何遺留下來的房貸負擔。

「足期」代表的是房貸保險保障年期與房貸貸款年期相同,如果房貸保險保障年期小於房貸貸款年期,可能會造成房貸仍未清償,但房貸保險保障已經終止。由於我們永遠無法預期風險何時會發生,因此,「足期」也非常重要。

選擇遞減型 有效降低保費負擔

若在經濟上真的有較大負擔,建議可以搭配「遞減型」保額選擇,這是指在保險期間,保險金額會隨貸款時間縮短漸漸降低,因此,保費會比平準型保額的產品更加便宜,如此可讓自己的風險得到最基本保障,等未來還有餘力,再增加其他保障或提供其他壽險的額度。

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