買房子是許多人的人生大事，如果可以有人教你怎麼跟銀行談較高的貸款成數，是否更促使你買房呢？
這邊有不管是自住還是置產房地產，都是有一定的方法的，但可以透過學習了解買房子其實不需要準備很多的自備款，相信是人人都想知道的事情。
這邊帶你看超低自備款買房術~GO~
- 房屋貸款申請流程
- 貸款的重要性
- 銀行心中的VIP是誰呢？
- 提高貸款成數技巧
- 銀行禁忌要注意
- 銀行評估還款能力的方式
- 銀行放款的準則
- 銀行房貸的簡易試算
- 租屋 VS 買房比較
- 各大銀行 房貸利率 比較
快速導覽連結
房屋貸款申請流程
資料來源”聰明貸款”尋找合適的房貸產品/銀行
尋找適合自己的貸款銀行， 方式很多， 例如利用本網站提供的銀行資訊、銀行公會的「免費貸款咨詢平台」、內政部的「不動產資訊平台」還有房仲業的網站等等， 都有提供房貸產品資訊， 建議比較評估後選出適合的銀行; 若為首購記得要找有承辦「政府首購優惠貸款」的銀行辦理。
銀行對不動產鑑價
將不動產鑑價，評估價值才能決定貸款額度。
銀行回報不動產可貸額度
評估後銀行會回報可貸額度，一般自住可貸額度是鑑價金額的8成，非自住、政府定義的豪宅就會在6-7成。
與銀行晤談， 填寫「貸款申請書」 、並提供財力證明文件供銀行審核
銀行會先徵信查詢貸款人以往的信用記錄。故要求填寫「貸款申請書」或「徵信同意書」。
「貸款申請書」除了填寫個人詳細個人資料外; 還有同意銀行利用你的資料去蒐集過往的信用記錄， 若你未同意這樣的行為， 銀行不得擅自徵信。（不過， 無法徵信就無法申請貸款; 另一方面， 若同時跟多家銀行申請貸款， 徵信記錄都會存在， 對貸款審核是不利的。）
另外銀行依法解說「房貸特別提醒事項」， 主管機關規定， 在申請房貸前， 銀行貸款專員須解說「房貸特別提醒事項」，讓貸款人可以充分了解房貸的運作方式， 及未來月付金可能改變的原因。
此時，若房貸的申請需要什麼特別功能， 請記得在此時一併跟銀行提出（例如需要寬限期、抵利型、理財型、或搭配相關政府優惠貸款等等）
當然還必須提供財力證明文件供銀行審核，以證明個人的償債能力。
銀行簽擬審核意見及核貸條件
有了信用記錄報告及鑑價報告， 銀行對放款金額的評估才有依據， 這時銀行會針對你的需求， 在權衡市場狀況及銀行、法令限制等， 核出結果。
有時候銀行核出的結果可能不是我們所期望的; 例如：額度、利率、年限等， 可能跟預期有差距。若真的無法接受， 建議原銀行重新申覆或另找銀行重新評估。不過若是「購屋貸款」需注意交屋的時效問題。
簽約對保
貸款人簽約與對保即是與銀行之間貸款契約簽訂， 此時銀行貸款專員會說明貸款條件， 請注意以下填寫的條件是否與專員說明符合。
1. 總金額是否正確
2. 貸款利率、及貸款利率可能的變化
3. 貸款年限
4. 附加功能是否清楚 ， 例如抵利型、理財型
5. 違約金的年限、罰則比例
貸款合約一般都有審閱期， 建議先行跟銀行拿取詳閱。 簽完約請記得跟銀行拿取合約副本留存。
將不動產設定給貸款銀行
不動產設定必須攜帶「房屋權狀＋土地權狀」至「地政事務所」辦理設定， 地政規費為設定金額的千分之一， 例如借款100萬， 銀行會設定120萬，地政規費就應付1200元， 設定文件較繁複， 通常會請代書處理， 不過自行辦理亦可。
設定結束記得權狀必須取回， 銀行或代書無權幫你保管不動產權狀。
銀行撥款
銀行撥款至貸款人指定戶頭、或代償戶頭。 如果沒有特別要求， 火災地震險銀行協助代為申請要保， 並將保單正本留在銀行， 產險公司會將保單副本寄給貸款人。
接下來， 貸款人只要每個月將貸款月付金存入扣款帳號即可。
貸款很重要-貸款不成被求償144萬
上面是其中一個例子，買賣不動產貸款是很重要的步驟，過去有許多案例，因為貸款不成或不足額度導致解約，進而遭求償鉅額解約金。
房貸貸款不成，要跟房仲解約的話要支付價金的100%。
假設五百萬的房貸，2成自備款100萬，貸款400萬，結果貸款不成，這時就會面臨違約，會造成2成自備款當違約金給屋主拿走。
那我們辛苦要買房的錢就面臨無法拿回的風險。
這邊小編要教大家簡單的試算方法，讓大家可以輕鬆應對房貸問題。
如何成為銀行心中的VIP
銀行貸款評估面向
提高貸款成數技巧
1.當銀行好客戶
→長期在某間銀行有穩定的存款，維持與該銀行良好往來紀錄。
2.準備資金流
→依存摺金流來往為主，至少半年至1年時間，能準備資金流。
3.良好的還款信用
→注意信用卡繳交情況，避免遲繳讓信用影響貸款成數。循環利息會影響貸款的狀況。
4.詢問多家銀行
→至少找3間銀行詢問，常往來、薪資戶、建商配合的銀行，針對房屋地點、本身條件先做粗估。(延伸閱讀買房賣房技巧大公開！銀行角色超重要│教你銀行估價評估標準)
銀行禁忌要非常注意
1.信用瑕疵，例如：卡債、循環利息、欠錢未按時還款。
2.不要使用信用卡的預借現金功能。
3.月光族，沒有存款。
4.無固定工作，例如：攤販、自營商等。
5.不要直接跟銀行表明你要投資，利率和貸款成數會有影響。
6.銀行人稱”小白”，例如：無銀行往來紀錄、無信用卡。
銀行評估還款能力的方式
1.工作收入，可以有薪資或者是副業。
2.投資收入，有股票、租金、企業分紅等等。
3.帳戶餘額，就是自己的存款餘額。
4.保單，其實保單是個有價證券，儲蓄險的價值等同於現金。
5.不動產，相對是自己的財力證明。
6.動產，也是自己的財力證明。要注意跌價的問題，銀行不見得會納入考量。
如何跟銀行培養關係呢？
1.新轉帳戶。
2.信用卡卡友。
3.銀行VIP。可以在某間銀行定存較高的金額，就可成為VIP。
4.銀行定期往來的存款和轉帳。
5.跟銀行往來的理財商品，保單、定存、基金。
銀行放款的準則
收支比，就是收入支出比例。(房貸諮詢服務)
- 年薪認定=月收入 X 14個月
- 所得扣繳憑單
銀行會依照，月還款上限業界均值(0.6~0.65/M)，每個月假設賺1萬，只能還6千或6.5千貸款，剩下的是自己的生活費。
公式=年收入/12 X 0.6(負債比)→銀行評估還款能力的指標。
負債比的公式→總資產負債比=總負債 / 總資產，負債比不超過60%為限。
◎如果自身有貸款需要先扣除唷！
假設，自身貸款2萬，後面再跟銀行貸款10萬，真正可以借到的是8萬元。
銀行房貸的簡易試算
條件：房貸100萬
年利率：2%
房貸年限：20年(240期)，約月還款5,059元
房貸年限：30年(360期)，約月還款3,696元
舉例一：
條件：年薪60萬，平均月薪5萬，負債比60%=月還款3萬，房貸年限20年，買100萬房貸20年，月還款5,059元。
月還款30,000/5,059=5.93
5.93 X 100萬=593萬(可負擔房貸金額)
593 / 0.8 (銀行貸款成數) =741.25萬
→可負擔合理房價為741萬。(房貸諮詢服務)
舉例二：
條件：年薪120萬，平均月薪10萬，負債比60%=月還款6萬，房貸年限30年，買100萬房貸30年，月還款3,696元。
月還款60,000/3,696=16.23
16.23 X 100萬=1,623萬(可負擔房貸金額)
1,623 / 0.8 (銀行貸款成數)=2,028.75萬
→可負擔合理房價為2,028萬。(房貸諮詢服務)
租屋 VS 買房比較
圖片來源”591買房網”租屋和買房成本支出比較表：
算一算目前的租金可以買多少錢的房子。(房貸諮詢服務)
參考資料”台灣理財通”實際的計算方式由591房屋交易網”可負擔房價計算器“計算，請依自己的實際狀況為主。
簡易計算租金房貸比
計算公式→租金房貸比=每月租金 /每月房貸
租金房貸比大於60%，就表示租金支出較高，而房價相對比較低，這時就可以考慮買房。
不然，付出的租金都是幫房東存房子，所以要評估是否超過60%唷！
房貸有哪些類型呢？
各大銀行 房貸利率 比較
房貸利率試算：591 房貸計算器推薦
你可以用例如 591 租屋網的房貸計算器做簡單計算。
輸入房價總額 1000 萬元與首付 200萬元，並選擇最長的還款期限 30 年、單一利率，
接下來最後年利率的部分，就選擇目前利率最低的銀行——台中商業銀行 1.05% 起的房貸利率做計算。
可以發現，這個案例在每個月本息平均攤還的金額為 25,915 元；
若選擇本息平均攤還且利息逐期遞減的方式，雖每個月攤還金額會增加到 29,222 元，但 30 年總繳利息是較低的，聰明還房貸就是不要快。
在按下計算後，會跑出下圖的結果，可隨時了解當下的貸款利率和月付款金額。
個性化定製方案→如下表顯示
簡易統整比較表→進入此網頁更清楚當下的貸款個性化定製方案。
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