超低自備款買房術!百萬房屋貸款實戰,教你怎麼跟銀行貸款!租屋 VS買房比較

買房子是許多人的人生大事,如果可以有人教你怎麼跟銀行談較高的貸款成數,是否更促使你買房呢?

這邊有不管是自住還是置產房地產,都是有一定的方法的,但可以透過學習了解買房子其實不需要準備很多的自備款,相信是人人都想知道的事情。

這邊帶你看超低自備款買房術~GO~

  • 房屋貸款申請流程
  • 貸款的重要性
  • 銀行心中的VIP是誰呢?
  • 提高貸款成數技巧
  • 銀行禁忌要注意
  • 銀行評估還款能力的方式
  • 銀行放款的準則
  • 銀行房貸的簡易試算
  • 租屋 VS 買房比較
  • 各大銀行 房貸利率 比較

房屋貸款申請流程

資料來源”聰明貸款”

尋找合適的房貸產品/銀行 

尋找適合自己的貸款銀行, 方式很多, 例如利用本網站提供的銀行資訊、銀行公會的「免費貸款咨詢平台」、內政部的「不動產資訊平台」還有房仲業的網站等等, 都有提供房貸產品資訊, 建議比較評估後選出適合的銀行; 若為首購記得要找有承辦「政府首購優惠貸款」的銀行辦理。

銀行對不動產鑑價

將不動產鑑價,評估價值才能決定貸款額度。

銀行回報不動產可貸額度

評估後銀行會回報可貸額度,一般自住可貸額度是鑑價金額的8成,非自住、政府定義的豪宅就會在6-7成。

與銀行晤談, 填寫「貸款申請書」 、並提供財力證明文件供銀行審核

銀行會先徵信查詢貸款人以往的信用記錄。故要求填寫「貸款申請書」或「徵信同意書」。

​「貸款申請書」除了填寫個人詳細個人資料外; 還有同意銀行利用你的資料去蒐集過往的信用記錄, 若你未同意這樣的行為, 銀行不得擅自徵信。(不過, 無法徵信就無法申請貸款; 另一方面, 若同時跟多家銀行申請貸款, 徵信記錄都會存在, 對貸款審核是不利的。)

另外銀行依法解說「房貸特別提醒事項」, ​主管機關規定, 在申請房貸前, 銀行貸款專員須解說「房貸特別提醒事項」,讓貸款人可以充分了解房貸的運作方式, 及未來月付金可能改變的原因。  

此時,若房貸的申請需要什麼特別功能, 請記得在此時一併跟銀行提出(例如需要寬限期、抵利型、理財型、或搭配相關政府優惠貸款等等)

當然還必須提供財力證明文件供銀行審核,以證明個人的償債能力。

銀行簽擬審核意見及核貸條件

有了信用記錄報告及鑑價報告, 銀行對放款金額的評估才有依據, 這時銀行會針對你的需求, 在權衡市場狀況及銀行、法令限制等, 核出結果。

有時候銀行核出的結果可能不是我們所期望的; 例如:額度、利率、年限等, 可能跟預期有差距。若真的無法接受, 建議原銀行重新申覆或另找銀行重新評估。不過若是「購屋貸款」需注意交屋的時效問題。 

簽約對保

貸款人簽約與對保即是與銀行之間貸款契約簽訂, 此時銀行貸款專員會說明貸款條件, 請注意以下填寫的條件是否與專員說明符合。

1. 總金額是否正確
2. 貸款利率、及貸款利率可能的變化
3. 貸款年限
4. 附加功能是否清楚 , 例如抵利型、理財型
5. 違約金的年限、罰則比例

貸款合約一般都有審閱期, 建議先行跟銀行拿取詳閱。 簽完約請記得跟銀行拿取合約副本留存。 ​

將不動產設定給貸款銀行

不動產設定必須攜帶「房屋權狀+土地權狀」至「地政事務所」辦理設定, 地政規費為設定金額的千分之一, 例如借款100萬, 銀行會設定120萬,地政規費就應付1200元, 設定文件較繁複, 通常會請代書處理, 不過自行辦理亦可。

設定結束記得權狀必須取回, 銀行或代書無權幫你保管不動產權狀。

銀行撥款

銀行撥款至貸款人指定戶頭、或代償戶頭。 如果沒有特別要求, 火災地震險銀行協助代為申請要保, 並將保單正本留在銀行, 產險公司會將保單副本寄給貸款人。

接下來, 貸款人只要每個月將貸款月付金存入扣款帳號即可。

貸款很重要-貸款不成被求償144萬

上面是其中一個例子,買賣不動產貸款是很重要的步驟,過去有許多案例,因為貸款不成或不足額度導致解約,進而遭求償鉅額解約金。

房貸貸款不成,要跟房仲解約的話要支付價金的100%。

假設五百萬的房貸,2成自備款100萬,貸款400萬,結果貸款不成,這時就會面臨違約,會造成2成自備款當違約金給屋主拿走。

那我們辛苦要買房的錢就面臨無法拿回的風險。

這邊小編要教大家簡單的試算方法,讓大家可以輕鬆應對房貸問題。

如何成為銀行心中的VIP

銀行貸款評估面向

提高貸款成數技巧

1.當銀行好客戶

→長期在某間銀行有穩定的存款,維持與該銀行良好往來紀錄。

2.準備資金流

→依存摺金流來往為主,至少半年至1年時間,能準備資金流。

3.良好的還款信用

→注意信用卡繳交情況,避免遲繳讓信用影響貸款成數。循環利息會影響貸款的狀況。

4.詢問多家銀行

→至少找3間銀行詢問,常往來、薪資戶、建商配合的銀行,針對房屋地點、本身條件先做粗估。(延伸閱讀買房賣房技巧大公開!銀行角色超重要│教你銀行估價評估標準)

銀行禁忌要非常注意

1.信用瑕疵,例如:卡債、循環利息、欠錢未按時還款。

2.不要使用信用卡的預借現金功能。

3.月光族,沒有存款。

4.無固定工作,例如:攤販、自營商等。

5.不要直接跟銀行表明你要投資,利率和貸款成數會有影響。

6.銀行人稱”小白”,例如:無銀行往來紀錄、無信用卡。

銀行評估還款能力的方式

1.工作收入,可以有薪資或者是副業。

2.投資收入,有股票、租金、企業分紅等等。

3.帳戶餘額,就是自己的存款餘額。

4.保單,其實保單是個有價證券,儲蓄險的價值等同於現金。

5.不動產,相對是自己的財力證明。

6.動產,也是自己的財力證明。要注意跌價的問題,銀行不見得會納入考量。

如何跟銀行培養關係呢?

1.新轉帳戶。

2.信用卡卡友。

3.銀行VIP。可以在某間銀行定存較高的金額,就可成為VIP。

4.銀行定期往來的存款和轉帳。

5.跟銀行往來的理財商品,保單、定存、基金。

銀行放款的準則

收支比,就是收入支出比例。(房貸諮詢服務)

  • 年薪認定=月收入 X 14個月
  • 所得扣繳憑單

銀行會依照,月還款上限業界均值(0.6~0.65/M),每個月假設賺1萬,只能還6千或6.5千貸款,剩下的是自己的生活費。

公式=年收入/12 X 0.6(負債比)→銀行評估還款能力的指標。

負債比的公式→總資產負債比=總負債 / 總資產,負債比不超過60%為限。

◎如果自身有貸款需要先扣除唷!

假設,自身貸款2萬,後面再跟銀行貸款10萬,真正可以借到的是8萬元。

銀行房貸的簡易試算

條件:房貸100萬

年利率:2%

房貸年限:20年(240期),約月還款5,059元

房貸年限:30年(360期),約月還款3,696元

舉例一:

條件:年薪60萬,平均月薪5萬,負債比60%=月還款3萬,房貸年限20年,買100萬房貸20年,月還款5,059元。

月還款30,000/5,059=5.93

5.93 X 100萬=593萬(可負擔房貸金額)

593 / 0.8 (銀行貸款成數) =741.25萬

可負擔合理房價為741萬(房貸諮詢服務)

舉例二:

條件:年薪120萬,平均月薪10萬,負債比60%=月還款6萬,房貸年限30年,買100萬房貸30年,月還款3,696元。

月還款60,000/3,696=16.23

16.23 X 100萬=1,623萬(可負擔房貸金額)

1,623 / 0.8 (銀行貸款成數)=2,028.75萬

→可負擔合理房價為2,028萬(房貸諮詢服務)

租屋 VS 買房比較

超低自備款買房術
圖片來源”591買房網”

租屋和買房成本支出比較表:

算一算目前的租金可以買多少錢的房子。(房貸諮詢服務)

參考資料”台灣理財通”

實際的計算方式由591房屋交易網”可負擔房價計算器“計算,請依自己的實際狀況為主。

簡易計算租金房貸比

計算公式→租金房貸比=每月租金 /每月房貸

租金房貸比大於60%,就表示租金支出較高,而房價相對比較低,這時就可以考慮買房。

不然,付出的租金都是幫房東存房子,所以要評估是否超過60%唷!

房貸有哪些類型呢?

各大銀行 房貸利率 比較

房貸利率試算:591 房貸計算器推薦

你可以用例如 591 租屋網的房貸計算器做簡單計算。
輸入房價總額 1000 萬元與首付 200萬元,並選擇最長的還款期限 30 年、單一利率,
接下來最後年利率的部分,就選擇目前利率最低的銀行——台中商業銀行 1.05% 起的房貸利率做計算。

可以發現,這個案例在每個月本息平均攤還的金額為 25,915 元;
若選擇本息平均攤還且利息逐期遞減的方式,雖每個月攤還金額會增加到 29,222 元,但 30 年總繳利息是較低的,聰明還房貸就是不要快。

在按下計算後,會跑出下圖的結果,可隨時了解當下的貸款利率和月付款金額。

個性化定製方案→如下表顯示

簡易統整比較表→進入此網頁更清楚當下的貸款個性化定製方案

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